زلزله طبقاتی با تورم ملکی - انجمن گیگابلاگ

به گزارش انجمن گیگابلاگ، فرایند تغییرات متراژ آپارتمان های معامله شده در بازار مسکن مرکز طی سه سال و نیم گذشته حاکی از وقوع یک زلزله طبقاتی تحت تاثیر تورم بی سابقه ملکی است.

داده های مربوط به سهم گروه های متراژی از معاملات مسکن از ابتدای سال 97 تا به امروز حاکی از این است که از ابتدای شروع دوره جهش قیمت مسکن تا مقطع فعلی که بازار داد و ستد ملکی در فاز پساجهش واقع شده است، نه تنها قدرت خرید طبقه میانه و پایین تضعیف و سرکوب شد، بلکه حتی طبقات بالای درآمدی نیز از تورم بی سابقه ملکی آسیب دیدند.

جهش اخیر قیمت مسکن در تهران سبب شد میانگین قیمت مسکن در نیمسال 1400 نسبت به شروع سال 97 با افزایش بی سابقه روبه رو و 7/ 5 برابر گردد. میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات شهر تهران در شروع سال 97 حدود 5 میلیون و 580 هزار تومان بود که این اندازه در نیمسال جاری به 31 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است.

این در حالی است که در نیمه شمالی شهر جهش قیمت به مراتب شدیدتر بوده و در بازه زمانی مذکور میانگین قیمت مسکن در این منطقه ها که کانون عرضه آپارتمان های لوکس متراژ است، شش برابر شده است.

داده های مربوط به حجم معاملات مسکن در گروه های متراژی مختلف حاکی از این است که نه تنها در متراژ مصرفی، تمایل به خرید خانه های کوچک تر افزایش یافته است.

بلکه حتی در گروه آپارتمان های مسکونی لوکس متراژ که سهم معاملات آن به واسطه جنس متفاوت متقاضیان خرید این واحدها، اغلب مستقل از شرایط بازار چه در دوره رونق و چه در دوره رکود بالا و پایین چندانی ندارد، در دوره اخیر جهش کاهش معناداری پیدا نموده است.

تورم بی سابقه ملکی در تهران سبب شد میانگین قیمت مسکن در نیمسال 1400 نسبت به شروع سال 97 با افزایش بی سابقه روبه رو و 7/ 5 برابر گردد.

میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات شهر تهران در شروع سال 97 حدود 5 میلیون و 580 هزار تومان بود که این اندازه در نیمسال جاری به 31 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است.

آنالیز دنیای اقتصاد حاکی از این است که سهم معامله آپارتمان های لوکس با مساحت بیش از 180 مترمربع که در ابتدای سال 97 حدود 5 درصد بود، طی یک فرایند کاهشی در نیمه سال 1400 به 6/ 3 درصد تنزل پیدا نموده است.

خریداران این گروه از آپارتمان ها به بالاترین دهک درآمدی تعلق دارند و رفتار آن ها از شرایط رونق و رکود بازار مسکن تبعیت نمی نماید.

در واقع این گروه از متقاضیان مسکن لوکس صرف نظر از اینکه بازار مسکن در فاز جهش و رشد مداوم و پرسرعت قیمت واقع شده است، یا رکودی و آرام است و قیمت ها ثبات دارد، زمان خرید خود را مستقل از این موضوع انتخاب می نمایند.

در نتیجه در دوره های قبلی رکود - رونق معاملات مسکن، سهم معامله آپارتمان های لوکس نوسان چندانی نداشته است. این در حالی است که در دوره اخیر رونق مسکن که از سال 97 شروع شد، به واسطه جهش بی سابقه و پرسرعت قیمت مسکن حتی طبقات بالای درآمدی نیز از ناحیه تورم ملکی آسیب دیده و به خرید آپارتمان هایی از گروه های متراژی پایین تر روی آوردند.

آمار ها حاکی از این است در پی صعود قیمت مسکن در طول سه سال و نیم گذشته، سقوط مساحت خرید آپارتمان در گروه متراژی 150 مترمربع به بالا نیز مشهود بوده است.

سهم آپارتمان های با مساحت بیش از 150 مترمربع که در سال 97 حدود 10 درصد بود، در نیمسال 1400 با افت چهار واحد درصدی به 6 درصد کاهش یافته است.

به این ترتیب دهک های بالای درآمدی نیز که متقاضی خرید واحد های مسکونی بالای 150 مترمربع بودند، در پی جهش اخیر قیمت مسکن که از سه سال و نیم قبل شروع شد و فرایند آن حتی در شرایط رکود معاملات، تا اواخر سال 99 ادامه داشت و در نیمه اول سال جاری نیز به طور کامل متوقف نشده است.

از این شرایط تورمی آسیب دیده و به خرید واحد هایی از گروه های متراژی زیر 150 مترمربع روی آوردند. در عین حال آنالیز سهم آپارتمان های زیر 100 مترمربع معامله شده حاکی از این است که تقاضای خرید برای این آپارتمان ها در طول دوره سه سال و نیم اخیر افزایشی بوده است.

در واقع شیفت تقاضای خرید از گروه های متراژی بزرگ تر به گروه های متراژی کوچک تر به این ترتیب نیز در داده های آماری مربوط به معاملات مسکن منعکس شده است. به این ترتیب سهم آپارتمان های زیر 100 مترمربع در معاملات مسکن از 69 درصد در ابتدای سال 97 به 74 درصد در نیمسال جاری افزایش یافته است.

کاهش کیفیت خرید در معاملات مسکن

آنالیز دنیای اقتصاد از تغییرات سن بنای معاملات در دوره سه سال و نیم اخیر حکایت از آن دارد که علاوه بر سقوط مساحت معاملات ملکی دهک های پردرآمد، کیفیت خرید نیز در دوره اخیر جهش قیمت کاهش پیدا نموده است؛ به این ترتیب که سهم آپارتمان های با سن بنای تک رقمی (تا 10 سال ساخت) با هشت واحد درصد افت در نیمه سال 1400 نسبت به اوایل سال 97، از 63 به 55 درصد رسیده است.

بعلاوه آپارتمان های قدیمی با سن بنای 16 تا 20 سال ساخت که عموما اقبال به خرید آن ها نسبت به سایر گروه های سنی کمتر است، طی یک فرایند سه سال و نیمه سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص داده اند.

سهم معامله واحد های مسکونی 16 تا 20 سال ساخت در سال 97 حدود 15 درصد بود که این اندازه در نیمسال 1400 به 18 درصد افزایش یافته است.

تغییرات مشهود در سهم گروه های سنی املاک مسکونی از معاملات در طول دوره اخیر رونق و رکود مسکن که با جهش مستمر و بی سابقه قیمت مسکن همراه بود، حکایت از آن دارد که نه تنها یک زلزله طبقاتی در پی این دوره تورمی در بازار مسکن اتفاق افتاده و آسیب طبقات بالای درآمدی از این زلزله مشهود است.

بلکه حتی کیفیت خرید ملکی نیز برای عموم خریداران مسکن تنزل پیدا نموده است. در واقع طی سه سال و نیم اخیر نه تنها قدرت خرید طبقه میانه و پایین جامعه در بازار مسکن تضعیف و سرکوب شد.

بلکه حتی به قدرت خرید پردرآمد ها نیز در بازار مسکن ضربه وارد شد که دو علامت روشن از این ضربه به شکل کاهش سهم خرید های متراژ بزرگ و نیز کاهش معامله آپارتمان های با سن بنای تک رقمی در آمار های مستند از معاملات مسکن مرکز نمود پیدا نموده است.

به بیان دیگر، موج جهش قیمت مسکن به قدری بزرگ بوده که این بار برخلاف دوره های قبلی جهش، فقط طبقات میانه و پایین درآمدی از آن آسیب ندیدند بلکه آسیب طبقات بالای درآمدی از فرایند متلاطم تورم ملکی در فاصله سال های 97 تا ابتدای 1400 نیز کاملا مشهود است.

ضربه ثانویه به خانه اولی ها

به گزارش دنیای اقتصاد، ماجرای سقوط مساحت تقاضای ملکی را می توان به منزله ضربه ثانویه ای که در دوره اخیر جهش قیمت مسکن به خانه اولی ها وارد شد، تعبیر کرد.

نخستین ضربه خانه اولی ها به شکل کاهش شدید قدرت خرید در همان ماه های نخستین تلاطم بازار مسکن و شروع جهش قیمت در سال 97 مشهود شد، به نحوی که بسیاری از خانه اولی ها با توجه به رشد شدید قیمت ها در بازار مسکن که دیگر تناسبی با قدرت خرید آن ها نداشت، امکان خروج از صندوق پس انداز مسکن یکم به وسیله دریافت وام در پی خرید واحد مسکونی را از دست دادند.

اما اکنون ضربه ثانویه طی سه سال و نیم گذشته به شکل متفاوتی به آن ها وارد شده است. ماجرا از این قرار است که در پی کاهش تقاضای خرید واحد های بزرگ متراژ، در وهله اول فایل های فروش مسکن با متراژ پایین در بازار به واسطه ورود تقاضای نو به بازار آپارتمان های کوچک و میان متراژ کاهش پیدا می نماید.

طبعا در شرایطی که متقاضیان خرید آپارتمان های مسکونی با مساحت بیش از 100 مترمربع ناگزیر به خرید واحد های مساحت پایین تر روی می آورند، به همان نسبت این واحد ها از دسترس خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی خارج می گردد.

از سوی دیگر وقتی تمایل به خرید واحد های بزرگ متراژ کاهش پیدا می نماید، به منزله این است که از تعداد کسانی که قصد تبدیل به احسن واحد های خود را داشته اند کاسته می گردد و این یعنی تخلیه و عرضه واحد های کوچک تر نیز در پی چنین فرایندی کاهشی خواهد بود.

به این ترتیب فشار بر عرضه واحد های کوچک و میان متراژ از این طریق نیز افزوده می گردد که زیان نهایی آن بر خانه اولی ها و پس از آن سایر متقاضیان مصرفی خرید مسکن وارد خواهد شد.

در واقع حرکت خریداران مسکن از واحد های با مساحت بزرگ به آپارتمان های کوچک متراژ، گذشته از اینکه تخریب قدرت خرید دهک های بالای درآمدی در بازار مسکن - متاثر از تورم ملکی و نیز تورم عمومی - نشان می دهد، پیغام روشنی از مانور سه ساله تقاضای سرمایه ای و سفته بازی در بازار مسکن را مخابره می نماید.

ماجرا از این قرار است که پیش از دوره اخیر جهش قیمت مسکن، خرید های سرمایه ای عمدتا در بازار واحد های لوکس متراژ صورت می گرفت، اما در سال های اخیر این فرایند دستخوش تغییر شده و اکنون در همان ناحیه ای از بازار مسکن که بیشترین تقاضای مصرفی حضور دارد، بیشترین تقاضای سفته بازی نیز صورت می گیرد.

به بیان دیگر آمار کاهش تقاضای خرید آپارتمان های لوکس متراژ انعکاسی از این واقعیت است که گروهی از سفته بازان ملکی نیز دست از خرید و فروش در بازار واحد های مسکونی با مساحت بالا کشیده و به خرید و فروش در گروه متراژی مورد تقاضای خریداران مصرفی مسکن روی آورده اند؛ که به همان نسبت، تلاطم قیمت در این بخش از بازار در سال های اخیر بیشتر بوده است. در واقع علاوه بر اینکه خریداران مصرفی آپارتمان های لوکس متراژ در وقوع زلزله طبقاتی در بازار مسکن نقش داشته اند، سفته بازان ملکی نیز در این ماجرا بی تاثیر نبوده اند.

از طرفی در حالی که قیمت مسکن در طول سه سال و نیم گذشته به طور میانگین 7/ 5 برابر شده است، در نیمه شمالی شهر که عمده آپارتمان های لوکس متراژ با مساحت بیش از 180 مترمربع در آن واقع شده اند، جهش قیمت مسکن بیشتر بوده است، طوری که در این منطقه ها قیمت مسکن در نیمه سال 1400 نسبت به شروع سال 1397 بیش از شش برابر شده است.

این تغییرات قیمتی که به منزله رسیدن موج جهش قیمت مسکن به طبقات بالای درآمدی است، به روشنی دلیل سقوط تقاضای خرید آپارتمان های بزرگ متراژ را نشان می دهد.